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    Mietrecht

    Hallo,

    bevor ich hier jetzt mit einer Wall of Text anfange, wollte ich erst mal fragen, ob sich jemand von der Elite im Mietrecht auskennt? Es geht grob um Renovierungs- bzw Sanierungsangelegenheiten.

    Beste Grüße

    #2
    jo, grob gesagt.

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      #3
      hättest halt erst fragen sollen ob jemand auf die frage: "ob sich jemand von der Elite im Mietrecht auskennt" mit ja antworten kann.
      So als Metametafrage.

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        #4
        das kommt darauf an.

        /edit: am besten in der gruppe posten: http://www.readmore.de/groups/1747-readmores-anwaltskanzlei

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          #5
          Lass mich raten. Geht es darum ob du gezwungen bist die Wohnung vor Auszug zu renovieren? Steht im Mietvertrag etwas dazu?

          Falls nicht, meine Erfahrung dazu: Im Normalfall sollte man alle 3-4 Jahre einmal "weißen". Wenn die Wände in schlechterem Zustand sind als bei deinem einzug solltest du schon etwas machen.

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            #6
            Ne geht nicht um renovieren bei Auszug, da ist mittlerweile nämlich immer der Vermieter für zuständig. Selbst wenn im Vertrag was anderes steht, ist das nicht gültig.

            Bei mir in der WG wurden vor längerer Zeit 2 Türen samt Türrahmen erneuert, wobei bei einer Tür nur der Beschlag gefehlt hat und seit Einzug im selben Zustand war wie bei der Erneuerung. Die Firma, welche von der Hausverwaltung beauftragt wurde, hat die Arbeiten erledigt und uns die Rechnung zukommen lassen, da laut Aussage des Gutachters (Chef der Schreinerfirma, welche die Arbeiten erledigt haben) die Türen mutwillig beschädigt wurden.....so im groben

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              #7
              Zitat von gustavo
              Ne geht nicht um renovieren bei Auszug, da ist mittlerweile nämlich immer der Vermieter für zuständig. Selbst wenn im Vertrag was anderes steht, ist das nicht gültig.
              das ist falsch. es gab auch vor nicht sehr langer zeit eine entscheidung des bgh dazu.

              Zitat von gustavo
              Bei mir in der WG wurden vor längerer Zeit 2 Türen samt Türrahmen erneuert, wobei bei einer Tür nur der Beschlag gefehlt hat und seit Einzug im selben Zustand war wie bei der Erneuerung. Die Firma, welche von der Hausverwaltung beauftragt wurde, hat die Arbeiten erledigt und uns die Rechnung zukommen lassen, da laut Aussage des Gutachters (Chef der Schreinerfirma, welche die Arbeiten erledigt haben) die Türen mutwillig beschädigt wurden.....so im groben
              so im groben ist gut. was ist denn genau passiert? es wird doch sicherlich auseinandersetzungen eurerseits mit dem vermieter darüber gegeben haben.


              ich bemühe mal trotzdem eine lösung:
              1) grundsätzlich trägt der vermieter die instandhaltungspflicht der mietsache gem. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB

              2) diese instandhaltungspflicht kann er vertraglich für sog. schönheitsreparaturen auf den mieter abwälzen. da sowas hier nicht vorliegt, scheidet das aber schonmal aus

              3) damit bleibt es bei dem grundsatz des § 535 Abs. 1 S. 2 BGB. etwas anderes kann sich aber aus dem umstand ergeben, dass ihr die beschädigung der mietsache herbeigeführt habt. die instandhaltungspflicht des vermieters ist zwar grundsätzlich verschuldensunabhängig, jedoch ergibt sich unter analoger heranziehung des aus § 326 II BGB folgenden rechtsgedankens, dass diese pflicht entfällt, sofern der mieter für die beschädigung der mietsache verantwortlich ist. die voraussetzungen einer analogie sind auch insbesondere deshalb gegeben, weil es sich bei der pflicht zur instandhaltung um eine synallagmatische leistungspflicht handelt. aufgrund des gutachtens unterstelle ich nun, dass ihr für die beschädigung der sache verantwortlich seid.

              4) damit verliert ihr den mängelbeseitigungsanspruch aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB. im übrigen haftet ihr dem vermieter aus § 823 Abs. 1 BGB auf ersatz des durch eure beschädigung entstandenen schadens nach den §§ 249 ff. BGB.

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                #8
                Das ist eine längere Geschichte, aber los gehts...

                Wir sind im März 2012 hier eingezogen. Bevor wir in die Wohnung gezogen sind, hat eine Afrikanische Frau mit ihren mindestens vier Kindern hier gehaust (muss man leider sagen). Vor dieser, war die Wohnung als WG Wohnung bekannt und wurde auch uns als diese angepriesen. Wir gehen davon aus, dass das letzte mal als Sanierungsarbeiten erledigt wurden, es während der Zeit war, als der Eigentümer selbst hier gewohnt hat. Was schätzungsweise 10 Jahre zurück liegt.

                Als wir den Mietvertrag unterschrieben haben, war die Wohnung in keinem einzugsfähigen Zustand (auf Bildern dokumentiert). Daher hatten wir mit der damals zuständigen Frau der Hausverwaltung abgemacht, wir renovieren die Wohnung selbst (streichen, tapezieren etc.) und bezahlen für den ersten Monat nur die Nebenkosten. Gesagt, getan.

                Als wir dann hier eingezogen sind, war eine der beiden Türen bereits leicht defekt (Scharnier war locker). Das steht leider nicht im Übergabeprotokoll, da die Tür zu dem Zimmer bei der Übergabe normal auf und zu ging und wir uns eben nicht extra die Scharniere angeschaut haben. Die andere Tür, welche erneuert wurde, war im gleichen Zustand wie bei der Übergabe und hätte lediglich einen Beschlag und ein Schloss benötigt.
                Die Hausverwaltung hat laut eigener Aussage eine Rechnung einer Firma, welche besagt, dass alle Türen bei Einzug renoviert wurden. Was aber falsch ist, lediglich 2 Türen wurden repariert, dies aber auch eher notdürftig.

                Als die Tür zu dem Zimmer kaputt ging (Scharnier ist aus dem Türrahmen gebrochen), hat meine damalige Mitbewohnerin - leider nur per E-Mail - die Hausverwaltung über den Schaden informiert....aber keine Reaktion. Als besagte Mitbewohnerin ausziehen wollte und die Hausverwaltung darüber in Kenntnis gesetzt hat, hat diese darauf reagiert und uns mitgeteilt, dass es eine neue Sachbearbeiterin für unser Haus geben würde, da die Vorgängerin (mit welcher wir die Übergabe gemacht hatten) krankheitsbedingt ausgeschieden wäre. Auf die Tür wurde nicht eingegangen.

                Nachdem die neue Mitbewohnerin die Hausverwaltung telefonisch über die gleichen Mängel informiert hat, gab es darauf wiederum keine Reaktion. Erst nachdem wir (leider 1 1/2 Jahre nach Einzug) mit einer Mietminderung gedroht haben- wenn die bestehenden Mängel nicht behoben werden -, wurde die Hausverwaltung tätig. Und hier fängt die ganze Sache erst an, ein "Gutachter" (Chef einer Schreiner Firma, welche Arbeiten für die Hausverwaltung erledigt) kam vorbei und war der Ansicht, die Mängel an den Türen seien mutwillig von uns begangen worden. Mit dieser Information hat die Hausverwaltung besagte Schreiner Firma beauftragt die Türen samt Rahmen (es seien nämlich Sondermaße) zu erneuern und die Rechnung an uns zu übertragen. Wir waren allerdings kein Auftraggeber, hatten keinerlei Möglichkeiten selber Angebote einzuholen etc.

                Es gibt auch noch weitere der Hausverwaltung seit langem bekannte Mängel, welche nicht behoben werden, aber das ist eine andere Geschichte.

                So...ich hoffe ich hab es ein wenig zusammen bekommen, was momentan so hier los ist. Sorry für die 'wall of text' und schon mal danke für die bisherigen Antworten.

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                  #9
                  Nur weil ein Typ einer Firma, die eng und lange mit der Hausverwaltung zusammenarbeitet, behauptet es wäre mutwillig gewesen, würd ich das noch lang nicht so hinnehmen. Würde alle beide auslachen, Typ der Firma und Hausverwaltung.

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                    #10
                    dann geht es bei der tür im grunde genommen lediglich um die beweisfrage, wenn ich das alles richtig verstanden habe. also ich kann weder das gutachten beurteilen, noch weiß ich, wie man in der praxis bei solchen fällen vorgeht. das mietrecht ist ein absolutes spezialgebiet, das immer größere ausmaße annimmt. um einen anwalt oder den mieterschutzbund führt deshalb kein weg vorbei. was ich aber tun kann, ist bestimmte teilfragen zu kommentieren.

                    1) mietminderung
                    die miete mindert sich bei vorliegen eines nicht unerheblichen mangels kraft gesetz, ohne dass es einer erklärung bedarf. allerdings kann der in vergangenheit gezahlte mietzins nur dann teilweise zurückgefordert werden, wenn sich der mieter die rückforderung bei entrichtung der jeweiligen mietzahlung ausdrücklich vorbehält, sonst greift der 814 BGB. diesbzgl. sieht es bei euch schonmal nicht danach aus, als würdet ihr einen teil des mietzinses zurück verlangen können.

                    2) beweislast
                    entgegen dem, was ich gestern über den anspruch des vermieters auf ersatz der kosten für die reparatur aus 823 Abs. 1 geschrieben habe, kann sich ein solcher anspruxh auch aus 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 ergeben. den mieter trifft keine gesetzliche pflicht, die mietsache nicht zu beschädigen. vielmehr ist ja der vermieter dafür verantwortlich, die mietsaxhe zu erhalten (dazu schon im letzten post). allerdings folgt aus 241 Abs. 2 BGB die pflicht des mieters, insbesondere auf die refhtsgüter des vermieters rücksicht zu nehmen. beschädigt er einen teil der mietsache, ist er aus 280 I BGB zum schadensersatz verpflichtet.

                    warum nun der hickhack um einen ersatzanspruch aus 280 Abs. 1 BGB oder 823 Abs. 1 BGB? weil durch die gesetzliche vermutung des 280 Abs. 1 S. 2 die beweislast umgedreht wird. bei 823 Abs. 1 müsste der vermieter beweisen, dass der schaden gerade durch euch entstanden ist. weil aber 280 Abs. 1 einschlägig ist, müsst ihr beweisen, dass gerade ihr nicht für den schaden verantwortlich seid. weil euch dazu insbesondere ein vermerk des schadens auf einer mängelliste fehlt, wird das nur sehr schwer möglich sein. allerdings hat auch der vermieter selbst, solltet ihr den beweis erbringen können, wohl keine chance, einen gegenbeweis zu führen. denn das gutachten kann nur feststellen, ob a) ein schaden vorliegt und b) ob er auf mutwilliger einwirkung rückführbar ist. es stellt also nur den schaden fest und nicht ob er durch eine pflichtverletzung eurerseits begangen wurde.

                    3) beseitgung des schadens
                    der gläubiger kann sich zur beseitigung des schadens jeder firma oder person bedienen, die er für richtig hält. wenn er allerdings diejenige wählt, die sehr viel erheblichere kosten verursacht, als vergleichbare, kann sein ersatzanspruch durch 254 BGB gekürzt werden. das führt aber nicht zu einem mitspracherecht des schuldners.

                    4) was ihr tun solltet
                    stellt eine anfrage für den fall beim mieterschutzbund. sucht auch die entsprechende institution an der uni auf. für einzelfragen und je nach höhe der forderungen gegen euxh, solltet ihr zum anwalt gehen

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