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Finanzierung Grundstück & Einfamilienhaus - 2 verschiedene Kredite

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    Finanzierung Grundstück & Einfamilienhaus - 2 verschiedene Kredite

    Hallo zusammen,

    aktuell befinde ich mich in der Planungsphase unseres EFH.

    Hier kurz die Zeithorizonte:
    - Grundstück ist vorreseveriert und wird notariell in ca. 8 Wochen fixiert.
    - Das Haus soll vertraglich erst Anfang-Mitte 2021 vertraglich fixiert werden.

    EK um das Grundstück komplett zu bezahlen ist nicht vorhanden, somit benötigen wir hierfür einen Kredit.

    Da das Haus erst ca. 3/4 - 1 Jahr später unterschrieben wird, sollten wir hier sicherlich 2 Darlehen aufnehmen.

    Nach Gesprächen mit verschiedenen Finanzierungsberatern läuft wohl alles darauf raus für das Grundstück ein variables Darlehen aufzunehmen.

    Anschließend soll dann 3/4 - 1 Jahr später ein Annuitätendarlehen mit Zinsbindung aufgenommen werden. Hier soll dann das variable Darlehen übernommen werden, so dass wir das Problem mit dem 1. und 2. Rang des Grundbucheintrags nicht mehr haben. Deshalb macht auch wohl nur das variable Darlehen Sinn.

    Der check24 Berater meinte, ich solle bezüglich variablem Darlehen die Banken regional abklappern, da er uns hierfür kein Angebot machen kann. Dies rentiert sich wohl nicht mit seiner Provision, bzw. diese Berater an dieser Stelle arbeiten nur mit zinsbindendem Darlehen.

    Nun meine Frage:

    Habt ihr Erfahrungen mit 2 verschiedenen Darlehen in diesem Bereich? Habt ihr es vielleicht genau so gemacht? Habt ihr Empfehlungen für eine andere Vorgehensweise?

    Wichtig: Welche Banken könnt ihr hierfür empfehlen? Habt ihr eventuell die Erfahrung gemacht, dass hier eine Internetbank bessere Konditionen anbieten kann? Wenn ja, welche Banken sind hier führend?

    Bin über jegliche Hilfe hierzu dankbar. Wie gesagt, vorerst geht es erst einmal um das variable Darlehen. Da der Zeithorizont hier nur ca. 8 Wochen beträgt, sollten wir hierzu auch dann die nächsten Tage/Wochen in die Pötte kommen.

    Danke vorab :)
    Zuletzt geändert von DerKiLLa; 28.04.2020, 09:02.

    #2
    Hab selbst keine Erfahrungen, ein paar Leute im Bekanntenkreis haben aber ähnliche Projekte.

    Prinzipiell geben hier wohl auch Banken, denen ich eigentlich keinen Cent geben würde, ganz vernünftige Konditionen (Sparkasse zB oder das Äquivalent je nachdem wo du wohnst). Das Wichtigste ist aber wohl wirklich das abklappern verschiedener Optionen und da solltest du am besten direkt mit anfangen, da 8 Wochen vermutlich schon relativ knapp dafür ist.

    Das erste Angebot wird wahrscheinlich nirgendwo besonders toll sein, musst dann eben zu den Banken gehen und denen das Angebot der Konkurrenz vorlegen, damit die sich gegenseitig unterbieten (die haben da viel Spielraum und können ordentliche Angebote machen, wenn sie wollen). Ich würde an deiner Stelle also mal zu drei Banken in deiner Umgebung gehen und denen sagen was du vorhast und dir ein Angebot machen lassen. Damit kannst du dann weiter arbeiten.

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      #3
      Größtes Problem ist der erste und zweite Rang im Grundbuch... hätte versucht das Grundstück noch paar Monate einfach längerer zu reservieren und dann eine Bank suchen die 12 Monate bereitstellungsfreie Zinsen bietet.
      Hoffe du prüfst den Kaufvertrag vorher ob Straßen, Gehwege, Beleuchtung Versorger Leitung usw. im Kaufpreis enthalten sind. Wenn die Punkte mit drin stehen sind die abgedeckt, ansonsten kommt dafür nochmal eine extra Rechnung bei uns knapp ein Jahr später nach Hausbau...

      Geh mal zur Interhype die haben damals uns alles angeboten von der örtlichen Sparkasse bis Onlinebank/Allianzversicherung usw!

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        #4
        Zitat von Hank Moody Beitrag anzeigen
        Größtes Problem ist der erste und zweite Rang im Grundbuch... hätte versucht das Grundstück noch paar Monate einfach längerer zu reservieren und dann eine Bank suchen die 12 Monate bereitstellungsfreie Zinsen bietet.
        Hoffe du prüfst den Kaufvertrag vorher ob Straßen, Gehwege, Beleuchtung Versorger Leitung usw. im Kaufpreis enthalten sind. Wenn die Punkte mit drin stehen sind die abgedeckt, ansonsten kommt dafür nochmal eine extra Rechnung bei uns knapp ein Jahr später nach Hausbau...

        Geh mal zur Interhype die haben damals uns alles angeboten von der örtlichen Sparkasse bis Onlinebank/Allianzversicherung usw!
        Hat private Gründe wieso wir das Grundstück auch jetzt direkt finanzieren wollen. Somit macht es auch keinen Sinn hier da ganze in einem Schlag zu finanzieren.

        Somit bleibt auch nur variabel übrig. Sollte auch kein Problem sein, da die Laufzeit ja sehr gering ist und wir somit das ganze nur überbrücken.

        Ja wir alles geprüft mit Kauvertrag, haben wir auch auf dem Schirm. Kennen uns auch mit dem Grundstück gut aus. Die Dame arbeitet im Finanzwesen der Gemeinde, bei der wir den Bauplatz kaufen. Sie ist hier in engem Kontakt mit dem Bauamt. Hier wird uns definitiv nichts durch die Lappen gehen.

        Okay, ja ich werde wohl die örtlichen Banken abklappern und mal bei Interhyp anfragen, was die uns so anbieten können.

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          #5
          Wie hoch wird der Kredit für das Grundstück? Privat könnt ihr euch nichts leihen? Sonst einfach ausrechnen wie teuer es kommt mit Bereitstellungszins und halt verlgeichen mit den Konditionen vom ersten und zweiten Rang.

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            #6
            Zitat von Hank Moody Beitrag anzeigen
            Wie hoch wird der Kredit für das Grundstück? Privat könnt ihr euch nichts leihen? Sonst einfach ausrechnen wie teuer es kommt mit Bereitstellungszins und halt verlgeichen mit den Konditionen vom ersten und zweiten Rang.
            90k fürs Grundstück. EK reicht leider nicht aus um das Grundstück bar zu bezahlen...

            Wäre natürlich das beste, hätten da auch die ein oder andere Möglichkeit, aber hat verschiedene Gründe wieso das für uns so nicht funktioniert. Also Kredit definitiv notwendig.

            Okay, wir werden mal entsprechend vergleichen

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              #7
              Manchmal hat man wesentlich mehr "spielraum" bei kleineren Sparkassen aus der Region. in den städten sieht das wieder anders aus.

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                #8
                Haben 2 Bekannte auch so gemacht und erstaunlicherweise war die lokale Volksbank da am unkompliziertesten. Zinssatz war super fair (glaube 0.1% über Interhyp), dafür lokaler Ansprechpartner und beim großen Kredit haben die sich wirklich gestreckt um mit Interhyp mitzugehen.
                Das vorgehen was du beschreibst ist auch relativ normal, das Problem mit dem Nachrank was Hank beschreibt sehe ich hier nicht? Du löst doch genau aus dem Grund das Darlehen ab und die 2. Bank steht dann direkt vorne.

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                  #9
                  Zitat von nemix Beitrag anzeigen
                  Haben 2 Bekannte auch so gemacht und erstaunlicherweise war die lokale Volksbank da am unkompliziertesten. Zinssatz war super fair (glaube 0.1% über Interhyp), dafür lokaler Ansprechpartner und beim großen Kredit haben die sich wirklich gestreckt um mit Interhyp mitzugehen.
                  Das vorgehen was du beschreibst ist auch relativ normal, das Problem mit dem Nachrank was Hank beschreibt sehe ich hier nicht? Du löst doch genau aus dem Grund das Darlehen ab und die 2. Bank steht dann direkt vorne.
                  This.

                  Wie ist das bezüglich der Zinsbindung beim variablen Darlehen? In welchen Abständen kann sich der Zins verändern? Gibt es hier eine kurzfristige Bindung von wenigstens ein paar Wochen/Monaten? Der Zins richtet sich ja an den EURIBOR, richtig? Somit sollte man hier doch eine 3 Monatige Bindung haben?

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                    #10
                    Hatten gestern ein interessantes Finanzierungsgespräch bei einer örtlichen Bank und haben folgendes erfahren:




                    - laut Finanzierungsberater macht ein variables Darlehen überhaupt keinen Sinn, da der Zinssatz deutlich über dem Zins eines Annuitätendarlehen mit Zinsbindung zwischen 1 und 2 Jahren liegt.

                    --> Zinssatz variabel: 2,2%

                    --> Zinssatz Annuitäten: 1,25%




                    Außerdem meinte der gute Herr, dass es kein Problem sei den Kredit mit 1 oder auch 2 Jahren Zinsbindung problemlos von einer anderen Bank ablösen lassen zu können. Somit habe ich das Problem mit dem Grundbucheintrag auf Rang 1 ja auch nicht. Stimmt das so? Wieso macht dann heutzutage überhaupt jemand ein variables Darlehen?




                    Hier spricht immer jeder von variablen Darlehen, was für mich dann aber laut Finanzberater überhaupt keinen Sinn macht.




                    Was meint ihr dazu?

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                      #11
                      Ihr baut ohne EK? Die Beleihungsgrenze sind 60% - ist dir bekannt hoffe ich.

                      Du kannst nach der Zinsbindung das Darlehen komplett tilgen / umschulden. Sofern für das erste Darlehen eine Grundschuld eingetragen ist und die Finanzierung des zweiten Darlehen bei einer anderen Bank erfolgt, ist die Grundschuld zu löschen bzw. neu einzutragen. Die Kosten dafür kannst du dir online berechnen lassen.

                      Der Zins für das Annuitätendarlehen mit Zinsbindung max 2 Jahre ist aktuell meines Erachtens ein Witz! Da würde ich mir sofort mal andere Angebote einholen. Muss aber auch gestehen, dass ich nur mit bebautem Grundstück Erfahrungen habe.

                      Die Empfehlung der Interhyp ist sehr gut. Die können dich vollumfänglich beraten und bekommen auch oft sehr gute Konditionen. Selbst wenn du dir dort nur die Idee der Aufteilung eurer Finanzierung "klaust".

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                        #12
                        Zitat von m4tik Beitrag anzeigen
                        Ihr baut ohne EK? Die Beleihungsgrenze sind 60% - ist dir bekannt hoffe ich.

                        Du kannst nach der Zinsbindung das Darlehen komplett tilgen / umschulden. Sofern für das erste Darlehen eine Grundschuld eingetragen ist und die Finanzierung des zweiten Darlehen bei einer anderen Bank erfolgt, ist die Grundschuld zu löschen bzw. neu einzutragen. Die Kosten dafür kannst du dir online berechnen lassen.

                        Der Zins für das Annuitätendarlehen mit Zinsbindung max 2 Jahre ist aktuell meines Erachtens ein Witz! Da würde ich mir sofort mal andere Angebote einholen. Muss aber auch gestehen, dass ich nur mit bebautem Grundstück Erfahrungen habe.

                        Die Empfehlung der Interhyp ist sehr gut. Die können dich vollumfänglich beraten und bekommen auch oft sehr gute Konditionen. Selbst wenn du dir dort nur die Idee der Aufteilung eurer Finanzierung "klaust".
                        Ne wir bauen nicht ohne EK. Wir finanzieren in 2 Schritten: 1x Grundstück und ca. 3/4 Jahr später das Haus. Das Grundstück wollen wir größtenteils voll finanzieren (lediglich Nebenkosten sollen gedeckt sein), so dass wir dann das restlichen EK in den Hauskredit mit rein nehmen können.

                        Ich glaube, dass der Zins sogar sehr gut ist, da der Zins unter dem Zins eines variablen Darlehen liegt.

                        Die Frage ist nur: Wie kann das sein? Aus welchem Grund sollte ich für dieses 3/4 Jahr ein variables Darlehen annehmen, wie es so oft empfohlen wird? Ich kann mir doch dann einfach den Zins für ca. 1-2 Jahre binden und dann einfach nach nem 3/4 Jahr sagen ich will den Kredit ablösen.

                        Laut Bankberater ist das kein Problem...

                        Allerdings lese ich immer öfters etwas über eine Vorfälligkeitsentschädigung? Wie hoch ist die in solch einem Fall ca.? Macht es dann doch Sinn ein variables Darlehen aufzunehmen? Wenn ich mir den Zins für 1 Jahr binden lass und aber nach nem halben Jahr vielleicht doch anfange zu bauen, kommen hier hohe Kosten auf mich zu? Kann ich das dann überhaupt einfach so umschulden?? Sonst würde ja das variable Darlehen auch nie Sinn machen oder? Bin mir da nicht ganz sicher, ob der Bankberater hier die ganze Wahrheit erzählt...

                        Wie gesagt: Variables Darlehen ca. 2,2% und Annuitäten mit 1-2 Jahre Zinsbindung ca. 1,25%.

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                          #13
                          Du kannst bei einem "normalen" Annuitätendarlehen innerhalb der Zinsbindung nicht beliebig tilgen. Die Bank gewährt oftmals einen gewissen %-Satz p.a. als Sondertilgung (ich hab z.B. 5%). Nach der Zinsbindung kannst du natürlich komplett tilgen. Eine höhere Sondertilgung kannst du verhandeln, kostet halt.

                          Vorfälligkeitsentschädigung entsteht wenn du z. B. 2 Jahre Zinsbindung vereinbart hast und nach einem Jahr komplett tilgen willst. Der Bank entgeht dann der Zins fürs 2. Jahr, der Betrag wird also mindestens so hoch sein.

                          Sofern du die komplette Finanzierung bei einer Bank/ Finanzierungspartner abdeckst, lohnt sich ein variables Darlehen def. nicht. Du willst ja nur variabel sein um ggf. die zweite Finanzierung über eine andere Bank laufen zu lassen - dann müsstest du ja die Grundschuld ändern lassen.

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                            #14
                            Zitat von m4tik Beitrag anzeigen
                            Du kannst bei einem "normalen" Annuitätendarlehen innerhalb der Zinsbindung nicht beliebig tilgen. Die Bank gewährt oftmals einen gewissen %-Satz p.a. als Sondertilgung (ich hab z.B. 5%). Nach der Zinsbindung kannst du natürlich komplett tilgen. Eine höhere Sondertilgung kannst du verhandeln, kostet halt.

                            Vorfälligkeitsentschädigung entsteht wenn du z. B. 2 Jahre Zinsbindung vereinbart hast und nach einem Jahr komplett tilgen willst. Der Bank entgeht dann der Zins fürs 2. Jahr, der Betrag wird also mindestens so hoch sein.

                            Sofern du die komplette Finanzierung bei einer Bank/ Finanzierungspartner abdeckst, lohnt sich ein variables Darlehen def. nicht. Du willst ja nur variabel sein um ggf. die zweite Finanzierung über eine andere Bank laufen zu lassen - dann müsstest du ja die Grundschuld ändern lassen.
                            Wie gesagt, es geht hier nicht um einen kompletten Kredit für 500k oder ähnliches, sondern lediglich um ein Darlehen, welches ich ca. ein 3/4 Jahr überbrücken möchte. Somit brauche ich hier keine Sondertilgung und nichts! Ich will lediglich um die 300-400€ monatlich tilgen, bis ich dann meinen kompletten Restkredit aufnehme und das Darlehen ablöse.

                            Somit ist für mich wichtig: Was passiert wenn ich dieses Darlehen mit einer Zinsbindung von 1 Jahr mache und aber nach 1/2 Jahr das komplette Restdarlehen bei einer anderen Bank mache? Macht das die andere Bank überhaupt? Löst eine andere Bank das ohne Kosten komplett im Vorfeld ab? Löst die Bank das überhaupt ab? Wie läuft sowas?

                            Das ist im Prinzip mein Problem, bzw. die Frage die ich mir stelle.

                            Die Grundschuld wird eingetragen, definitiv! Aber wenn der 1. Kredit dann von einer anderen Bank übernommen wird, wird diese Grundschuld ja aufgelöst und auf die andere Bank übertragen.

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                              #15
                              Geld sitzt bei den Kreditinstituten einfach zu locker. Leider nichts gelernt aus der Krise 2008.

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