Wie auch wir werden sich viele, die mit dem Gedanken spielen ein Haus zu bauen sicherlich (oder hoffentlich) zuerst fragen: Kann ich mir das Leisten? Was kostet ein Haus? Wie viel müsste ich monatlich bezahlen und wie lange?

Die letzte Frage war zumindest bei uns eine Frage die uns viel Kopfzerbrechen bereitet hat. Was uns damals schnell klar wurde, dass die Rate auch noch bezahlbar bleiben muss, sobald mal ein Gehalt teilweise oder ganz weg fällt.

Ich gehe mal davon aus, dass die meisten Paare, die über das Thema Hausbau nachdenken das Haus nicht bar bezahlen werden, sondern ihr Bauvorhaben gemeinsam mit einer Bank finanzieren werden.

Was kostet ein Einfamilenhaus inklusive Grundstück?

Wer sich schon mal Angebote von Fertighausanbietern angeschaut hat, dem wird auffallen, dass dort oft sehr unvollständige Preise aufgerufen werden. Aus meiner Erfahrung macht der Hauspreis alleine maximal 50-60% der Gesamtkosten des Bauprojekts aus. Das ist etwas das viele am Anfang ihrer Planung nicht berücksichtigen. Daher hier mal eine grobe Kostenaufstellung mit der wir im nächsten Kapitel mal einen beispielhaften Annuitätendarlehen berechnen können.


Beispielhafte Gesamtkosten

Grundstück: zwischen 70.000 und 300.000€ alles möglich je nach Lage/Größe
Kaufnebenkosten: zwischen 5 und 7% des Grundstückswerts (finanziert normalerweise keine Bank --> Eigenkapital)
Notarkosten: 2500€ ca.
Maklercourtage 2% vom Grundstückswerts

Haus ohne Keller schlüsselfertig ab OK Bodenplatte: ca. 220.000€ 140m²
Bodenplatte: 18.000€ - 35.000€
oder
Keller: ab 35.000€ - 60.000€

Erdarbeiten: 25.000€ - 60.000€ (kommt aufs Grundstück an)
Vermessung €2,490.00
Bodengutachten €1,490.00
Gebühren €2,000.00
Versorgungsunternehmen €5,000.00 - 10.000€ (Wasser, Strom, Telekom)
Außenanlage €15,000.00 - €30.000 (je nach dem wie viel ihr gemacht haben wollt)
Architekt: 7000 - 12.000€

Möbel, Küche, Umzug...

Ich denke man kann von einem Mittelwert von 500.000€ ausgehen zu Zwecken unserer Beispielfinanzierung.

Beispiel

Das wichtigste war für uns natürlich die monatliche Rate, die zu zahlen wäre wenn es denn mal steht das Haus. Die sollte man so wählen, dass man sie auch mit nur einem Gehalt (z.B bei Kind) noch bezahlen kann. Zu niedrig sollte sie natürlich auch nicht sein, ihr wollt ja auch mal irgendwann fertig sein bevor ihr in Rente geht.

In der Regel fordern Banken bei egal welcher Darlehenssumme einen Eigenkapitalanteil von 20%. Das wäre in unserem Bsp. 100.000€, die ihr auf dem Sparbuch haben solltet. Aber jetzt mal ehrlich. Welcher 20-30 jährige hat derartig viel Kohle auf der Seite. Daher machen auch viele Banken Finanzierungen im 90 und 100 Prozentigen Beileihungswert-Bereich. D.h eure Eigenmittel decken nur wenig oder gar nur die Baunebenkosten ab. Das spiegelt sich natürlich auch im Zins wieder der natürlich höher wird.

Angenommen wir sind bei einer 90% Finanzierung, d.h 10% der Gesamtkosten für euer Bauvorhaben bringt ihr durch Eigenkapital ein.

Ein weiteres wichtiges Thema ist Zinsbindung. Die ist gerade in der heutigen Niedrigzinsphase sehr attraktiv und würde ich so lange wie möglich wählen. Wir haben bspw. eine Zinsbindung von 30 Jahren auf den Großteil unserer Darlehenssumme. Das lassen sich die Banken natürlich bezahlen, allerdings seit ihr euch dann auch sicher was ihr genau in den nächsten 30 Jahren monatlich zahlen werdet.

Bei einem Annuitätendarlehen gibt es drei steuernde Faktoren, die eure monatliche Rate beinflussen. Tilgung in %, Zinssatz in % und die Laufzeit. Wie ihr euch vllt denken könnt beinflussen sich diese Faktoren natürlich auch gegenseitig. Ihr werden wohl keine Finanzierung finden mit einer niedrigen Rate und einer sehr kurzen Laufzeit. Hinzu kommt, dass viele Banken nichts mehr unter 2% Tilgung abschließen. Das ist unter anderem eine Vorgabe der BaFin.

Jetzt mal zum Rechenbeispiel: Ihr braucht 450.000€ von der Bank. Die gibt euch das zu 2,5% Zinsen mit 20 Jahren Zinsbindung.

Das heißt mit 2% Tilgung kommen wir auf eine Annuität von jährlich 4,5%

Also: (450.000 * 4,5%) / 12 = 1687,50€

Das wäre also bei diesem Zinssatz die mindest Rate, die ihr monatlich bezahlen müsstet. Das ganze lässt sich auch andersherum rechnen, um zu bestimmen wie hoch das Kreditvolumen bei eurer Wunschrate wäre.

Uns hat das damals erstmal vom Stuhl gehauen.

Wir sind dann durch relativ viel Trickserei mit etwas niedrigerer Tilgung und einem besseren Zinssatz (Hi @Mitarbeitertarif) doch auf eine humanere Rate gekommen, haben dadurch aber auch eine längere Laufzeit in Kauf genommen. Dafür ist immer die Möglichkeit von Sondertilgungen gegeben und wir können die Tilgung 5 mal pro Laufzeit anpassen.

Ich hoffe ich habe gerade niemandem den Traum vom Hausbau zerstört aber auch wir standen das ein oder andere mal an einem Punkt, wo wir dachten das wird nichts mehr. Nicht aufgeben, das ist völlig normal :D

Würde mich freuen wenn ihr Feedback gebt, ob euch die Blogs gefallen oder ob es Themen gibt die euch interessieren würden